dimarts, 27 de febrer de 2018

REUNIÓ AL CIMe 27-02-2018


Benvolguts/des

Avui he mantingut la reunió amb la Presidenta del CIMe i la Directora Insular d’Ordenació Turística a qui anava dirigida la petició que ja han signat gairebé 900 persones. A la primera part de la reunió hi ha assistit la gerent d’Aptur i també havia demanat al Partit Popular, que com a representants d’una part de la ciutadania hi pogués haver algun representant seu a la reunió ja que a la petició es demana consens polític, però van declinar la seva assistència adduint que ja tenien una postura fixada i no trobaven oportú assistir-hi. Davant això, els he demanat una trobada per conèixer de primera mà les propostes concretes del PP però encara no he tingut resposta.


Abans de tot, i per aclarir una mica més la meva postura personal, crec que la zonificació s’ha d’aprovar en qualsevol cas, i no es pot produir cap tipus d’escenari que ens porti a l’anterior Llei de Turisme de 2012. El que reclamem a la petició és que no s’estableixi una zonificació que discrimini habitatges i per això jo entenc que aquesta zonificació hauria de consistir en una única zona que declarés apte tota l’illa de Menorca amb la seva corresponent regulació.

A la reunió, la Presidenta ens ha fet un resum com s’ha arribat en aquest punt a partir de l’aprovació de la Llei de Turisme de Balears de l’estiu passat i de les raons del CIMe per fer la proposta de zonificació que fan.

Es basen en els criteris que ja vaig detallar a l’entrada del 16 de febrer titulada “Intentant entendre la qüestió". Aquests eren gentrificació, ús de recursos municipals, pressió humana en els nuclis de població i la pujada de preus de lloguer de llarga durada. No entraré de nou a explicar-ho perquè crec que el CIMe s’equivoca en aquests criteris ja que la postura que he vist sobre això és la mateixa però si que m’agradaria fer una sèrie d’apreciacions després d’haver parlat amb la Presidenta.

1r – El CIMe creu que aquesta norma serveix per ordenar, equilibrar i posar molt més habitatge de lloguer turístic dins de la oferta regulada. Amb els números a la mà és cert i no es pot rebatre aquest fet, però la realitat és que aquest habitatge addicional serà en zones turístiques, moltes d’elles urbanitzacions que tots sabem que a l’hivern estan gairebé desèrtiques sense cap tipus de servei. Per tant, la realitat és que fora de temporada, el que es fa és limitar moltíssim el nombre de places de lloguer turístic d’habitatges ja que amb prohibició a tots els nuclis de població excepte Fornells, s’obliga al turista de fora de temporada a allotjar-se en hotels o en les poques cases de lloguer turístic que tenen llicència als nuclis i que mantindran amb la nova normativa. Tots aquells turistes que vulguin venir a l’hivern tindran les opcions molt limitades i per tant es podria considerar un entrebanc per la desestacionalització tan cercada i necessària per Menorca.

I en aquest punt vull fer una apreciació molt important, i que tal com està definit el que es considera turista, la Llei entén com a turistes a les persones que fan estades per negocis, persones que venen a visitar familiars, que cerquen una casa per comprar o que en rehabiliten una que ja s’han comprat, que participen en proves esportives, que venen per qüestions d’estudis, recerca, etc i per tant, tots ells venen per motius diferents del turisme vacacional que ajuden a fer camí cap a una certa desestacionalització, cosa que afectarà molt negativament al turisme que es pugui tenir fora de la temporada alta. Per tant, hi ha un error de base, i és que la zonificació s’ha fet pensant només en posar límits al turisme vacacional que és el que necessita regulació i no prohibició.

2n – El lloguer de llarga durada és pel CIMe una preocupació molt important i en aquest punt hi estic totalment d’acord, però crec que es tornen a equivocar pensant que prohibir n’és la solució. Considero que es poden aplicar altres mesures, com per exemple bonificar impostos als propietaris que es dediquin al lloguer de llarga durada i gravar cada plaça turística d’un habitatge que es dediqui al lloguer turístic de tal manera que les persones que es vulguin dedicar a aquest tipus de lloguer ho facin sota una regulació que intenti cercar l’equilibri entre les dues modalitats de lloguer sense basar-ho en la prohibició. I en aquest punt convé repetir exemples com el complex de 140 apartaments a Ciutadella que es van construir durant la bombolla immobiliària, que s’han llogat turísticament de manera il·legal, que finalment han aconseguit la llicència per explotar-ho turísticament i que la multa que se’ls va imposar (uns 2.300€ per apartament) potser ni la paguen ja que la tenen recorreguda. Casos com aquests, on els pisos són de promotores, bancs i empreses que s’han dedicat a l’especulació immobiliària són els que el CIMe i les Administracions d’àmbit superior també han de posar el focus i no centrar-se en aplicar prohibicions que en la majoria de casos afectaran a propietaris particulars.

3r – Com a persona que coneix de forma molt propera el lloguer turístic a nuclis urbans, crec que es necessita una regulació basada en criteris de qualitat que permetin que el lloguer turístic de Menorca sigui un referent i que siguin propietaris que comparteixin aquesta idea d’excel·lència els que es dediquin al lloguer turístic amb l’esforç i dedicació que requereix. Que aquests propietaris estiguin compromeses amb els criteris de seguretat i convivència que aquesta regulació hauria de marcar per tal que els models de lloguer turístic, lloguer de llarga durada i residents puguin conviure sense haver de recórrer a la prohibició. I per descomptat, que els propietaris satisfacin de manera clara i transparent tots els tributs que fossin d’aplicació a la normativa de lloguer turístic.

4t – La zonificació que proposa en CIMe es portarà a ple tal com està plantejada actualment i no se’n considera cap canvi en aquest moment. Obren la porta a que quan es faci la redacció definitiva del PTI es pugui fer alguna modificació, però no ens hem d’enganyar, hem de prendre aquesta zonificació com a punt de partida de la norma insular de referència que és el PTI i que des del CIMe esperen aprovar com a model definitiu.

5e – Quan als hotels, especialment als nuclis de població, la normativa estableix un sostre de places al qual no s’ha arribat i per tant es podrien demanar moltes noves llicències d’establiments d’aquest tipus sota les condicions que la normativa requereix. El CIMe no hi veu problema en això, però crec que amb aquesta prohibició s’incrementarien el nombre de sol·licituds per obrir hotels i per tant és una normativa injusta que permet fer nous hotels amb el que això suposa, però als propietaris que compren un habitatge se’ls estableix que no podran destinar-lo a lloguer turístic durant 5 anys. Si aquesta és la línia política que es vol marcar, aquesta restricció hauria d’afectar a tothom i no només a propietaris particulars.

Per tot això, considero que el CIMe té ben clars els criteris de la nova normativa i que no es planteja cap revisió en aquest moment. Per això, seguiré amb la recollida de firmes que presentarem com a annex a les al·legacions que fem en el període d’un més que s’obrirà des de que es faci l’aprovació inicial d’aquesta zonificació. Intentaré organitzar reunions a cada municipi com vaig anunciar i animo a tothom que cregui que necessitem una regulació digne del lloguer turístic que no es basi en la prohibició, que col·labori amb la recollida de firmes i en qualsevol altre aspecte que cregui important per tal d’aconseguir-ho.
  
Moltes gràcies pel vostre suport i col·laboració.

Podeu contactar-me a través de l’adreça lloguerturistic@gmail.com

Josep Piris Gaimundi





divendres, 16 de febrer de 2018

INTENTANT ENTENDRE LA QÜESTIÓ

Fes click i COL·LABORA

Dimecres passat hi va haver una conferència debat sobre la qüestió del lloguer turístic. Hi havia (d'esquerra a dreta) dos representants de l'associació Aptur, un d'Airbnb i el Director Insular d'ordenació del Territori del Consell Insular de Menorca (CIMe). Per intentar entendre el punt on estem hem de començar per la llei turística que va aprovar el Govern Balear el passat estiu. Aquesta llei obliga als Consells Insulars a definir l'anomenada zonificació que delimita on si i on no es podran llogar habitatges en règim de lloguer turístic i quines tipologies d’habitatges seran permeses en cada zona.

Pel que vaig entendre del Director Insular (DI) del CIMe, aquesta llei els obliga a definir una zonificació però l'aprovació d'això no és definitiva ja que aquesta zonificació és provisional i s'ha de regular de manera definitiva tota aquesta qüestió amb el PTI (Pla Territorial Insular) que està en revisió i s'espera que en 2 o 3 anys quedi definit. Per tant pot ser que zones i tipus d‘habitatges que ara es declarin aptes, podria ser que més endavant es prohibissin i a la inversa.

Preguntat perquè no es dedicaven a treballar directament sobre el PTI i no perdien el temps en aquesta zonificació, el DI va respondre que és perquè la nova llei del Govern Balear els obliga. Per tant queda clar que el Govern s'ha desentès i ha passat la patata calenta als Consells i els Consells no han sabut reaccionar a aquesta llei per tal de que no es perdés el temps en normatives que seran transitòries i que no aporten res més que inseguretat jurídica fins que es faci la norma final que és el PTI.

El DI es va omplir la boca en paraules com "regular", "garantir la bona convivència", "aplicar un criteri d'illa" que amb la zonificació i la regulació que ells proposen aplicar crec que el que realment volia dir és "prohibir" i "discriminar".

"Prohibir" perquè queda clar que aplicant les restriccions, molts propietaris de nuclis urbans (excepte Fornells) no podran seguir llogant a turistes i "Discriminar" perquè un propietari que tingui un habitatge a Fornells o a alguna de les zones tipificades com a "aptes" el podrà llogar i qualsevol altre propietari que tingui el mateix habitatge en qualsevol altre nucli urbà o zona "no apte" no el podrà llogar. El DI no creu que això sigui discriminar.

Vaig entendre que els arguments que empren des del CIMe per fer aquesta zonificació son la "Gentrificació", l'ús de recursos municipals, la pressió humana en els nuclis i la pujada de preus del lloguer de llarga durada. Sobre aquests punts crec que el CIMe en fa una lectura errònia i intentaré explicar-ho.
  
GENTRIFICACIÓ

Es pot definir com: "Procés de transformació física, econòmica, social i cultural d'un barri (o àrea/població més o menys extensa) antigament degradat o de classe baixa que acaba essent de classe mitjana-alta. Els edificis hi són restaurats o modificats, tot incrementant-ne el valor, cosa que a la llarga n'acaba expulsant els antics habitants, més pobres amb llocs de treballs precaris."

És cert que una visió superficial i sense anàlisi profund pot fer pensar que el lloguer turístic produeix una certa gentrificació però cal entrar més a fons. Si analitzem el cas de nombre creixent dels hotels d'interior que estan apareixent en els darrers temps es veu com es reformen cases dels nuclis per instal·lar-hi un hotel. Aquest tipus de reforma ja pressuposa que aquest hotel difícilment tornarà a ser un habitatge, cosa que no es pot dir de lloguer turístic ja que això permet als propietaris mantenir-la, rehabilitar-la i poder-la reutilitzar com a habitatge de nou en el moment que es cregui oportú. Per tant, la gentrificació que poden produir els hotels als nuclis és irreversible, en canvi la que pot produir el lloguer turístic no.

ÚS DE RECURSOS MUNICIPALS

En aquest punt el DI deia que el lloguer turístic suposa un elevat ús de recursos municipals tal com clavegueram, recollida de residus, servei d'aigües, etc. Jo el que em pregunto és si aquests turistes que vindran on la zonificació ho permeti no els hem de donar també aquests recursos municipals. Ah, però ell es referia a l’ús intensiu d'aquests recursos. Doncs bé, si es prohibeix el lloguer turístic en nuclis de població i s'estableixen hotels d'interior, aquests establiments converteixen cases en habitacions per maximitzar-ne el rendiment. Això vol dir que on abans hi havia una casa per 6 persones posem el cas, ara potser hi ha un hotel amb 16 places. Per tant l’ús intensiu dels recursos municipals es veurà molt més afectat als nuclis de població si proliferen els hotels d'interior com s'està observant en els nuclis principals. 

PRESSIÓ HUMANA

Segons el DI, la pressió als nuclis de població és molt elevada degut al lloguer turístic, però quantes vegades els llogaters d’habitatges turístics no es troben que no omplen les places màximes? Que tenen una casa de fins a 6 persones, i en venen 4 o 2. Això no suposa més pressió humana pels nuclis de població ja que aquests habitatges tenen una cèdula d'habitabilitat que marca el límit de places i per tant aquest argument per jo no és vàlid. El que si augmenta la pressió son els hotels d'interior que maximitzen el número de places a llogar on com s'ha comentat abans. On hi havia una casa per 6 persones, ara s'hi posa un hotel amb capacitat de 12 places, que es poden convertir en 16 fàcilment posant sofàs cama i llits auxiliars, fent que habitacions de 2 places s'acabin convertint en habitacions de 3 places. Està clar que els turistes augmenten la pressió humana dels nuclis de població, però no perquè estiguin allotjats a un habitatge de lloguer turístic al centre, sinó perquè hi ha turistes allotjats a tota la planta hotelera de Menorca i a totes les urbanitzacions. De fet m'atreviria a dir que el lloguer turístic pot arribar a contenir aquesta pressió evitant que es posin sobre la taula molts més projectes d'hotels d'interior si es prohibeix definitivament el lloguer turístic en els nuclis de població. 

PUJADA DE PREUS DE LLOGUER DE LLARGA DURADA

Aquest argument també l'agafen en una visió superficial i des del CIMe sembla que entenen que prohibir el lloguer turístic pressuposa que es crearan moltes places de lloguer de llarga durada o de temporada i que els preus baixaran. El que jo no m'explico és perquè creuen que els propietaris es passaran a aquests tipus de lloguer, ja que si han de guanyar menys diners que amb el lloguer turístic i tenir possiblement més maldecaps amb llogaters que no compleixin amb els pagaments, o que deixin l'habitatge en mal estat després del lloguer, a jo em fa pensar que molts d'aquests propietaris tancaran la casa i no la llogaran o la posaran a la venda. Hi ha la possibilitat que part d'aquests habitatges es converteixin en hotels amb el que això suposa com s'ha comentat.

En relació als preus de lloguer de llarga durada el DI va donar la dada que s'havia pujat el preu un 20%. Segurament és així però no hem de demonitzar el lloguer turístic que ajuda als petits propietaris a mantenir els seus habitatges i fer-ne l’ús que en creguin oportú ja que segur que es pot atacar el problema per moltes altres vies. Vivim en un país on estem sortint de la crisi de la bombolla immobiliària, provocada per les promotores i bancs. Quants pisos s'han fet que ara son dels bancs i estan buits? Que agafin el problema per l'arrel i creïn regulacions que obliguin a les grans entitats a obrir aquests pisos buits pel lloguer de llarga durada. Un exemple, a Ciutadella es va enderrocar l'antic hotel esmeralda a la plaça de l'almirall Farragut, en ple passeig marítim per fer-hi una promoció de pisos. Aquesta promoció de pisos va fer fallida i els propietaris van començar a utilitzar el complex per lloguer turístic sense la corresponent llicència. El CIMe els va imposar una multa de 325.000€ que ara recorren (veure notícia), però ja han aconseguit legalitzar el complex de 140 apartaments amb el vist i plau d'Ajuntament i CIMe. Aquests casos son els que no s'haurien de permetre i destinar aquests habitatges al lloguer de llarga durada. Una multa d'aquesta quantitat a un complex com aquest suposa poc més de 2.000€ per apartament. Amb la nova llei, a un petit propietari amb una casa de lloguer turístic li podrà caure una sanció de 40.000€ sense possibilitat d'obtenir llicència.

Per tant, en un primer anàlisi del que suposarà aquesta normativa, el que crec necessari és regular i no prohibir com farà el CIMe. Regular de forma que els lloguers turístics complexin els requisits de qualitat que s'estableixin per tal que el turisme pugui tenir a Menorca com a referent. Els allotjaments que no complexin amb aquests mínims, que produeixin molèsties als vesins o que tinguin reiterades valoracions negatives de les persones que s'hi allotgen s'han de controlar, revisar i treure’ls la llicència durant un temps si fa falta, però prohibir de primeres no és la solució ja que el ciutadà percep que l'administració es focalitza en normatives en contra dels petits propietaris i les grans empreses, promotores i bancs segueixen fent el que volen encara que se’ls apliquin sancions que per ells son perfectament assumibles com una despesa més, quan per un propietari particular, una sanció d'aquest nivell significa malmetre per tota la seva la vida la seva economia.
  
EL LLOGUER TURÍSTIC I L'ECONOMIA

Em costa molt entendre perquè el CIMe no fa la lectura en positiu d'aquest tipus de lloguer. Hi ha dues vessants econòmiques que s'han de tenir en compte:

L'economia dels propietaris: En general crec que es podria afirmar que les persones que es dediquen a lloguer turístic son propietaris locals i per tant, els diners recaptats es queden en l'economia local, en canvi si tots aquests turistes s’allotgen en hotels, aquests ingressos acaben en mans d'empreses, part de les quals no son locals i per tant els beneficis no retornen a l'economia local de Menorca. 

L'economia d'illa: Tots sabem de les ofertes hoteleres de tot inclòs i el que això provoca, per tant hem d'anar cap a un model on tothom es pugui beneficiar del turisme. Un turista que s'allotja en un habitatge de lloguer turístic segur que destina part de la seva despesa als supermercats, bars, restaurants i botigues amb productes de primera necessitat que reverteixen en un millor repartiment de les despeses que farà aquell turista beneficiant a molts comerços i sectors diferents de l'economia menorquina. En canvi, l'altre extrem es podria considerar que és el "tot inclòs" dels hotels, que fan que aquesta despesa del turista vagi a parar a mans d'uns pocs, sense aquest repartiment de les despeses i sense el benefici als diversos sectors econòmics locals.

Relacionat amb això, es vol vetar un lloguer turístic durant tot l'any als nuclis de població, però hem de pensar com es troben les zones que es declararan aptes pel lloguer turístic durant els mesos d'hivern. Totalment buides, tancades i sense serveis de cap tipus la majoria d'elles. Per tant, la gent que començava a fer lloguer turístic durant els mesos de temporada baixa, ajudant a desestacionalitzar, atraient gent als nuclis de població durant l'hivern que feia una despesa en comerços locals, ara se'ls prohibeix amb el que això suposa i per tant condemnem als turistes que venen en els mesos que no son temporada alta i que fan tant temps que debatem com desestacionalitzar, a estar allotjats en habitatges fora dels nuclis urbans o a pagar-se un hotel. A jo em sembla tot plegat un despropòsit majúscul.

Finalment dir que per descomptat, el lloguer turístic s'ha de regular i els propietaris han de fer front a tots el impostos que els siguin d'aplicació (ecotaxa, impost per lloguer turístic, declaració guanys a la renda, etc...) i que l'administració també tingui uns ingressos gràcies a aquest tipus de lloguer, i que aquests ingressos es puguin emprar per millorar aspectes que beneficiïn a tots els ciutadans de Menorca, es dediquin o no al lloguer turístic.

La presidenta Susana Mora, al costat dels
directors insulars Eduard Soriano i Elena Costa.

 Hem de fer front a aquesta regulació que vol aprovar el CIMe i per tant convido a tots els propietaris, empreses i associacions i a qualsevol persona que vulgui sumar-se, a unir-nos i fer front al que es vol aprovar en breu. Per la meva banda em posaré en contacte amb Aptur per intentar sumar en tota aquesta lluita però crec que hem de crear una plataforma menorquina de propietaris i empreses que vulguin fer una regulació més justa i a la vegada necessària per tal de regular el lloguer turístic a Menorca. 


Em podeu contactar a l'adreça lloguerturistic@gmail.com firmar la petició a change.orgper sumar-os a la iniciativa, aportar les vostres idees, suggeriments o simplement estar informats de l'actualitat sobre el lloguer turístic a Menorca. A l'apartat "Com col·laborar" teniu altres maneres de sumar-vos a la inciativa.



Josep Piris Gaimundi